观澜逸品！象屿&绿城尹山湖项目案名发布，102-165平装修洋...

qq_qq_叶落知

　　今天，象屿&绿城尹山湖地块的案名正式公布了，案名为：观澜逸品。据小胖群友爆料，观澜逸品的户型建筑面积段在102-16平，装修交付，目前装标还未公布。据了解，项目自带幼儿园，并自持约1.5万方商业。

　　来了解一下这个项目的具体情况：象屿&绿城，35万方洋房社区！2019年7月11日，象屿以总价43亿连斩2宗位于尹山湖板块的苏地2019-WG-12号、13号地块，成交楼面价分别为18300元/平、15018元/平，溢价率分别为21.35%、21.93%。

　　从项目位置来看，象屿12号地块位于尹苑路南侧、花泾港路东侧；象屿13号地块位于花泾港路西 侧、尹南路北侧。在12号地块的北侧、13号地块的东侧则为尹山湖地王项目，即云栖隐山，其地价为21933元/平。象屿两宗地的楼面价

　　

　　在去年年底，象屿尹山湖12号、13号地块的规划也正式公布。

　　12号地块：占地面积8.8万方，总建筑面积21.32万方，容积率1.7，拟建一所幼儿园以及24栋住宅，层高7-18F；

　　13号地块：占地面积6.22平，总建筑面积13.58，容积率1.5，拟建商业以及19栋住宅，层高8-18F。

　　根据目前官方发布的海报来看，象屿这2宗地块将成为一个社区，将于绿城合作，共同建设成为35万方洋房社区。

　　

　　周边界面象屿＆绿城的苏州1号作品，位于尹山湖板块，在尹山湖的东边。整体来看一下周边界面。以下是小胖看房关于项目的独家航拍视频：

　　

　　项目的北侧除了云栖隐山之外，还有中海双湾锦园；东侧是尹东新村，中间相隔一条河；南侧目前为空地；西侧是鑫苑湖居世家，以及一所幼儿园。同时项目西北角对着的就是尹山湖，未来业主也可坐拥一线湖景。

　　从周边界面来看，项目也为邻水社区。在项目东侧和西侧均临河。

　　

　　在商业配套上，项目最近的生活配套，自然是小区自持的商业。项目13号地块的南北两侧均有1幢商业，根据官方信息，自持1.5万方商业；此外，项目一路之隔就是中海双湾锦园的沿街商铺，可以满足基本的生活需求；如果想要大型的商业购物中心，则距离爱琴海购物中心、阳光天地直线距离均约1公里左右；在交通配套上，距离出行还是比较便利的，距离东方大道1公里左右，可快速前往姑苏区、园区（湖西以及独墅湖）；距离轨交2号线尹山湖站约1.4公里。目前项目距离正在修建的尹山湖隧道约400米，尹山湖隧道是缩短尹山湖地区到达市区其他板块时间的一条快速通道。

　　它属于南湖路快速路东延工程吴中区西段，为苏州中环连接线的组成部分，与其它快速路共同构建苏州骨架路网。在教育配套上，项目自带一所幼儿园，此外在西侧500米内就是吴淞江实验小学附属锦湖幼儿园，东侧1公里是吴淞江实验小学；北侧2公里左右是苏州大学附属中学。另外，项目西北侧是尹山湖，生态资源较好，同时还有沿湖跑道。另外距离尹山湖运东公园1.5公里左右。

　　

　　项目首批房源可能是这！项目目前已经开工建设了，土地已经平整。从工程进度来看，13号地块（北地块）的商业，已经建设几层了。

　　根据苏州市自然与规划局发布的最新规划来看，项目的首批房源很有可能是位于12号地块的这10栋住宅，当然最后还是等官宣，才能确定。

　　

　　该批房源位于4#、5#、8#、9#、10#、11#、15#、16#、17#、18#，其中：

　　5#：7F洋房

　　4#、11#、18#：8F洋房；

　　8#、9#、10#、15#、16#、17#：10F洋房

　　

　　目前，项目户型图还未对外正式公开，不过可以抢先看一下公示的户型示意图。8#、15#纯板楼，4梯4户（即1梯1户）

　　

　　4房2厅2卫

　　

　　4房2厅2卫的房屋套型，4开间朝南，客厅和次卧的阳台相通，开间达9.648米，另外的3个卧室均有飘窗设计。此外，餐厅也有飘窗设计，还有玄关设计，空间感更足。主卧是套房设计，有独立的卫生间。整体户型较为方正，南北通透，没有什么浪费空间。

　　据悉，项目整体户型还是比较多的，可以满足不同需求的购房群体，有3房、4房，更有神秘瞰湖户型。小胖君也打听了一下，这里可以剧透一点，四开间朝南，9米多大横厅，10米多阳台开间，双套房设计，不仅是自带卫生间，还有双衣帽间，一梯一户可私享的入户玄关，进门还有大玄关，相当于双玄关设计。

　　很有可能又是一个倒挂盘项目目前还未取证，价格也还未正式公示，不过根据目前楼市的限价，该项目也有可能会成为一个倒挂盘。尹山湖板块内目前基本无新房房源在售，距离该项目2.5公里左右九龙仓碧堤半岛去年曾有2批房源取证，但均为别墅房源，因此也不太具备参考价值。距离项目直线距离3.5公里的龙湖首开湖西星辰，是唯一在售新房项目。龙湖首开湖西星辰的小高层和洋房的备案均价为2.8W（含地下室），其地价为1.7W，则可略微参考。目前周边还是以二手房房源成交为主。根据链家网信息显示，尹山湖板块2020年2月二手房均价月31737元/平。

　　周边次新房在售均价在2.9-3.6W。距离最近的次新房鑫苑湖居世家3.2W、中海青公馆3.1W、中海双湾锦园3.1-3.2W；最高的保利悦都3.6W、保利天玺3.5W。

　　

　　当然，价格，还是要等具体官宣。